Položaj
Na spoju velikih stambenih zona zapadnog Zagreba.
Projekt 3
Oranice 105
Otvorena investicijska ponuda
Ulazak u projekt od2.700 €/m²s uključenim PDV-om
Sadržaj prema dostavljenoj ponudi · srpanj 2026.
Vizualizacija zgrade i parcele
Tlocrt tipične etaže - raspored prostorija
Odjeljak 02 / 17
LOKACIJA: ZAPADNI ZAGREB
Oranice 105 - između Španskog, Rudeša, Vrbana i Prečkog
Gdje je projekt unutar Zagreba?
Centar Zagreba ORANICE 105
zapadni dio grada
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Špansko, Rudeš, Vrbani III i Prečko
Kartografska podloga: Grad Zagreb, karta MO Špansko-jug (DOF 2018.)
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Prometni koridor
Brz pristup Zagrebačkoj aveniji i nastavku prema Slavonskoj aveniji.
Najam
Široko gravitacijsko područje: Špansko, Rudeš, Vrbani, Prečko i okolni kvartovi.
ŠPANSKO
zapadno / sjeverozapadno
RUDEŠ
istočno
VRBANI III
južno / jugoistočno
PREČKO
južno / jugozapadno
Lokacija je prikazana orijentacijski; točna parcela prikazana je na sljedećoj stranici.
Odjeljak 03 / 17
MIKROLOKACIJA I ZEMLJIŠTE
Točna projektna parcela, pristup i neposredno okruženje
Točna projektna parcela
ORANICE 105
k.č.br. 4633 i 4634, K.O. Donje Vrapče
Zemljište je kupljeno i osigurano za realizaciju projekta. Parcela je smještena uz postojeći građevni pravac u izgrađenom stambenom okruženju.
Zagrebačka avenija
glavni zapadni gradski prometni koridor
Slavonska avenija
nastavak koridora prema centru i istoku grada
Tramvaj Prečko - Borongaj
veza zapadnog dijela grada s centrom
Velike stambene zone
Špansko, Rudeš, Vrbani i Prečko
Lokacija spaja mirno stambeno okruženje s brzom vezom prema glavnim prometnim pravcima zapadnog Zagreba.
Izvor situacijskog prikaza: idejni projekt PERMIL Arhitekti, svibanj 2026.
Odjeljak 04 / 17
VIZUALIZACIJA BUDUĆEG PROJEKTA
Od tehničkog nacrta prema prostoru koji se može zamisliti, koristiti i iznajmljivati
Vizualizacija budućeg projekta
Položaj zgrade i parkirališta prema idejnom projektu. Okoliš prema Google Street Viewu (srpanj 2024.). Zelenilo, boje i završni materijali prikazani su ilustrativno.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗ZGRADA ZA NAJAM
Četiri stambene/apartmanske cjeline projektirane su za model najma po sobama, uz centralno stubište i jasnu organizaciju etaža.
KREVET + VLASTITI WC
Tipične etaže organizirane su kao četiri odvojene smještajne sobe. Završni koncept svake sobe je praktičan hotelski standard: krevet, vlastiti WC/kupaonica i prostor za boravak.
INVESTICIJA KOJU JE LAKO ZAMISLITI
Vizualni prikaz povezuje lokaciju, arhitekturu i prihod: ulagatelj ne kupuje samo brojke, nego konkretan prostor i jasan koncept upravljanja.
Vizualizacija volumena izrađena je na temelju južnog pročelja iz idejnog projekta.
Odjeljak 05 / 17
1. Projekt u kratkim crtama
Status projekta, osnovne brojke i dokumentacija
ZEMLJIŠTE
Zemljište je osigurano za realizaciju projekta.
DO DOZVOLA
Očekivani rok za lokacijsku i građevinsku dozvolu.
STANOVI · NETO PRODAJNO
Četiri stana ukupno, s pripadajućim vanjskim prostorima prema novom iskazu.
UKUPNI BRP
Ukupna bruto površina zgrade s podrumom.
PLANIRANIH SOBA
14 iznad zemlje + 5 planiranih u podrumu.
Dokumentacija
Trenutačno se čeka izdavanje lokacijske dozvole, dok se paralelno priprema dokumentacija potrebna za što brže ishođenje građevinske dozvole.
Projekt je zamišljen kao zgrada s četiri stambene/apartmanske cjeline, optimizirane za najam po sobama.
Situacija građevne čestice - idejni projekt
Važno: Podrumski tlocrt u idejnom projektu prikazuje spremišta. Planirana prenamjena u 5 soba provodila bi se naknadno.
Kvadrature stanova i pratećih prostora
Površine prema novom iskazu za Oranice 105. Površina u iskazu uključuje i vrt, balkone odnosno terase navedene uz pojedini stan.
| Jedinica / prostor | Površina u iskazu | Neto prodajna površina |
|---|---|---|
| Stan 01Uključuje vrt od 64,71 m². | 146,08 | 90,48 |
| Stan 02Uključuje balkon od 7,51 m². | 88,88 | 87,88 |
| Stan 03Uključuje balkon od 7,51 m². | 88,88 | 85,93 |
| Stan 04Uključuje dvije terase: 7,56 i 10,88 m². | 78,15 | 66,97 |
| Parking6 parkirnih mjesta. | 77,46 | 19,52 |
| Spremišta i hodnik5 spremišta i pripadajući hodnik. | 74,97 | 37,63 |
| Ukupno prema iskazu | 554,42 | 388,41 |
Četiri stana ukupno: 331,26 m² neto prodajne površine. Parking i spremišta prikazani su zasebno.
Izvor: ZONE NETO ORANICE (2).xlsx, list „00 - ZONE NETO”. Vrijednosti su prenesene iz stupaca „Površina” i „Neto prodajni”, bez ponovnog obračuna koeficijenata. Za kvadrature se koristi ovaj iskaz; postojeći tlocrti prikazuju raspored prostorija.
Odjeljak 06 / 17
2. Planirani koncept
Četiri buduće sobe unutar stana na tipičnoj etaži
Radna skica tipične etaže - označene buduće sobe 1, 2, 3 i 4
4 sobe po etaži
Označene zone 1-4 predstavljaju četiri zasebne sobe unutar jednog stana. Ažurirane površine stanova navedene su u pregledu kvadratura.
Krevet + vlastiti WC
Svaka soba u konačnom uređenju zamišljena je kao samostalna smještajna jedinica s krevetom i vlastitim WC-om odnosno kupaonicom.
Podrum - cilj 5 soba
Prenamjena sada planiranih spremišta u smještajne sobe, naknadno.
Odjeljak 07 / 17
3. Očekivani prihod i povrat ulaganja
Planirani fiksni prihod vlasniku prema modelu upravljanja
PO SOBI / MJESEČNO
Planirani fiksni prihod vlasniku za jednu sobu.
STAN S 4 SOBE / MJESEČNO
Primjer: 4 sobe × 550 € mjesečno.
KLASIČAN NAJAM
Okvirna tržišna usporedba za stan slične veličine.
Usporedba mjesečnog prihoda
Klasičan stan1.000 €
Model 4 sobe2.200 €
Što ovo znači za ulagatelja?
Model ima više nego dvostruko veći potencijalni mjesečni prihod u odnosu na klasičan dugoročni najam stana slične površine.
Veći prihod može značiti znatno brži povrat ulaganja. U slučaju modela na postotak, prihod vlasnika može biti i veći. Zbog novih zakonskih uvjeta za kratkoročni najam očekuje se smanjenje ponude apartmana u Zagrebu i rast vrijednosti kvalitetnih smještajnih kapaciteta. Iznos od 550 € predstavlja realnu tržišnu vrijednost jedne sobe u klasičnom mjesečnom najmu.
Iznos od 550 € po sobi predstavlja za vlasnika minimalni ugovoreni model prihoda. Postojeći iznajmljivači u višestambenim zgradama propisanu suglasnost suvlasnika moraju pribaviti do 31. 12. 2029. (Izvor: MPGI, 13. 12. 2024.). Kod ovog projekta to ne predstavlja operativni problem jer je cijela zgrada od početka namijenjena najmu.
Odjeljak 08 / 17
4. Cijene po fazama projekta
Cijena ovisi o napretku projekta u trenutku svake pojedine uplate
Početna faza; čeka se potrebna dokumentacija.
TRENUTAČNA FAZAIzdana lokacijska dozvola.
Izdana građevinska dozvola.
Zgrada je u odmakloj fazi gradnje.
Zgrada je završena i izdana uporabna dozvola.
Sve navedene cijene uključuju PDV. Trenutačni ulazak u Projekt 3 nudi se po cijeni od 2.700 €/m². Cijena približno odgovara ukupnom trošku realizacije projekta, uključujući zemljište, gradnju po principu „ključ u ruke” i povezane troškove.
Raniji ulazak donosi nižu cijenu, ali i veći investicijski rizik. Kasniji ulazak donosi višu cijenu i manji rizik zbog naprednije faze projekta.
Odjeljak 09 / 17
5. Postupno ulaganje
Svaka uplata obračunava se prema cijeni m² koja vrijedi na dan uplate
1 Početna uplata
Dio kvadrature po 2.700 €/m²
2 Sljedeća faza
Dodatna kvadratura po tada važećoj cijeni
3 Kasnija uplata
Preostala kvadratura po cijeni te faze
Primjer obračuna
Ulagatelj može dio kvadrature platiti u prvoj fazi, a ostatak kasnije. Zbog toga konačna prosječna cijena ne mora biti jednaka za cijelo ulaganje.
Primjer: 10 m² po 2.700 € + 5 m² po 3.500 € + 5 m² po 4.000 € = ukupno 64.500 € za 20 m², odnosno prosječno 3.225 €/m².
Pravo izbora
Ulagatelj može:
- uplatiti cijeli iznos odjednom
- ulagati u više faza
- prenijeti sredstva na drugi projekt
- prvo uplatiti kapital bez odabira konkretnog zemljišta ili projekta
Za svaku uplatu sklapa se zaseban ugovor o zajmu te se vodi zaseban obračun iznosa, kamate i pripadajuće cijene projekta.
Odjeljak 10 / 17
6. Kupnja sobe ili suvlasničkog udjela
Nije potrebno kupiti cijeli stan
STANA
Polovica prihoda i polovica pripadajućih troškova.
STANA / 1 SOBA
Kod stana s četiri sobe: jedna soba i 1/4 prihoda.
SUVLASNIČKI UDIO
Manji ili veći postotak prema dogovoru i ugovoru.
Kako se dijele prava i troškovi?
Ulagatelj koji kupi 1/4 stana s četiri sobe ostvaruje pravo na jednu sobu i 1/4 ugovorenog prihoda tog stana te snosi 1/4 pripadajućih troškova.
Primjerice, jedan stan može se mjesečno iznajmiti društvu SelfCheckIns d.o.o. za 2.200 €. Ako stan ima četiri jednaka suvlasnika, svaki vlasnik prima 550 € mjesečno. Kod drugačijih vlasničkih udjela svaki vlasnik prima razmjerni dio prihoda i snosi razmjerni dio troškova.
Ulaganje manje od jedne sobe
Ako ukupno uplaćeni iznos nije dovoljan za kupnju najmanje jedne cijele sobe, cijena pripadajuće kvadrature uvećava se za: +500 €/m²
Ulagatelj tada stječe suvlasnički udio razmjeran uplaćenom iznosu.
Vlasnički udio određuje razmjer prava na prihod, troškove i vrijednost nekretnine.
Odjeljak 11 / 17
7. Način uplate i ugovorno osiguranje
Sredstva se uplaćuju društvu kao zajam
1 UGOVOR O ZAJMU
Za svaku uplatu sklapa se poseban ugovor o zajmu (pozajmici).
2 UPLATA NA FIRMU
Sredstva se uplaćuju na račun društva SelfCheckIns d.o.o.
3 BJANKO ZADUŽNICA
Društvo izdaje instrument osiguranja na odgovarajući iznos.
4 OBRAČUN KAMATE
Na svaki uplaćeni iznos obračunava se 3 % godišnje.
Ugovor definira
- iznos i datum pojedine uplate
- godišnju kamatu od 3 %
- rok i način povrata
- odabrani projekt ili ulaganje bez odabira projekta
- prijenos na drugi projekt i kasniji obračun nekretnine
Povrat sredstava
Ulagatelj može u bilo kojem trenutku, sve dok stan ili suvlasnički udio nije prenesen na njega, pisanim putem zatražiti povrat glavnice. Društvo se obvezuje vratiti glavnicu i do tada obračunatu kamatu u roku od 60 dana od zaprimanja zahtjeva.
Odjeljak 12 / 17
8. Kamata i kapital bez odabira projekta
Na svaki uplaćeni iznos obračunava se 3 % godišnje kamate
| Uplaćeni iznos | Kamata za 12 mjeseci |
|---|---|
| 50.000 € | 1.500 € |
| 100.000 € | 3.000 € |
| 200.000 € | 6.000 € |
Kako se kamata obračunava?
Kamata se obračunava zasebno za svaku uplatu, od dana primitka sredstava do dana:
- povrata glavnice
- prijenosa sredstava na kupnju nekretnine ili udjela
- drukčijeg obračuna utvrđenog ugovorom
Porezni tretman i isplata kamate provode se prema važećim propisima.
Ulaganje bez odabira zemljišta ili projekta
Iznos je moguće uplatiti i bez trenutačnog odabira određenog projekta. Sredstva se tada koriste kao kapital za financiranje budućih zemljišta i projekata, a ulagatelju se obračunava ugovorena godišnja kamata od 3 %.
Ulagatelj naknadno može zatražiti povrat, prenijeti sredstva na dostupan projekt ili ih iskoristiti za kupnju stana, sobe ili suvlasničkog udjela. Pri prijenosu se primjenjuje cijena m² koja vrijedi na dan prijenosa, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Odjeljak 13 / 17
9. Poslovanje društva i pokazatelji sposobnosti
Operativna baza na kojoj se gradi projekt
PRIVATNIH SMJEŠTAJA
Aktivni ugovori i jedinice kojima društvo upravlja.
PRIMITAK PO STANU
Prosječni mjesečni primitak na račun firme po stanu.
MJESEČNI PRILJEVI
Ukupni mjesečni priljevi društva su šesteroznamenkasti.
Dodatne djelatnosti
Uz upravljanje privatnim smještajem, SelfCheckIns d.o.o.:
- čisti četiri Gym4You teretane, uz mjesečni primitak od 2.800 € po teretani, odnosno ukupno 11.200 €
- čisti više od 20 zgrada u Zagrebu
- obavlja i druge manje poslove i usluge preko istog društva
Dokaz poslovanja
Opseg poslovanja moguće je prikazati kroz:
- ugovore s vlasnicima smještaja i poslovnim klijentima
- promet po poslovnom računu
- izvještaje o prihodima i rezervacijama
- poslovne i računovodstvene izvještaje
Navedeni podaci pokazuju veličinu operativnog sustava i kontinuitet priljeva društva.
Svi navedeni poslovi, ugovori i primitci ostvaruju se preko društva SelfCheckIns d.o.o. i mogu se dokumentirati.
Odjeljak 14 / 17
10. Odustajanje, povrat i prijenos ulaganja
Fleksibilnost prije i nakon prijenosa vlasništva
Povrat prije prijenosa
Ulagatelj može odustati i ostvariti povrat uplaćenog iznosa sve dok nekretnina ili suvlasnički udio nisu preneseni na njega.
Povrat se provodi prema ugovoru, uz rok do 60 dana od urednog zahtjeva.
Prijenos na drugi projekt
Ulagatelj može svoja uplaćena sredstva prenijeti na drugi raspoloživi projekt. Kod prijenosa se utvrđuje cijena m² i faza projekta koja vrijedi u trenutku prijenosa.
Izlazak nakon kupnje
Ako stan ima više suvlasnika, SelfCheckIns d.o.o. preuzima obvezu otkupa stana ili suvlasničkog udjela po cijeni po kojoj je kupljen u bilo kojem trenutku. Na taj način vlasnici nekretnine u slučaju problema uvijek imaju mogućnost izlaska iz investicije.
Životni ciklus ulaganja
UPLATA
Ugovor o zajmu + zadužnica
KAMATA
3 % godišnje
ODABIR
Projekt / stan / soba / udio
PRIJENOS
Vlasništvo ili povrat
Ulagatelj može odabrati povrat sredstava, prijenos na drugi projekt ili izlazak iz suvlasništva kroz otkup udjela.
Odjeljak 15 / 17
11. Arhitektonski prikaz - tipična etaža i podrum
Izvadci iz dostavljenog idejnog projekta
Tipična etaža - raspored prostorija
Prikaz rasporeda soba, sanitarnih dijelova i zajedničke komunikacije.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Podrum - postojeći idejni prikaz
Prikazana su četiri spremišta i spremište za bicikle.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Planirana uporaba podruma za dodatnih pet soba zahtijeva preinake nakon izrade projekta.
Odjeljak 16 / 17
12. Arhitektonski prikaz - presjek i pročelje
Gabarit zgrade i odnos etaža
Presjek zgrade
Podrum, prizemlje, dva kata i uvučeni kat.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Južno pročelje
Idejni prikaz volumena i pročelja prema ulici.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Arhitektonski prikazi preuzeti su iz dostavljenog idejnog projekta i podložni su izmjenama tijekom daljnje razrade i postupka ishođenja dozvola.
Odjeljak 17 / 17
13. Sažetak ponude
Ključne informacije za ulagatelja
1 PROJEKT
Zemljište kupljeno; u tijeku lokacijska i priprema građevinske dozvole.
2 ULAZNA CIJENA
2.700 €/m² s PDV-om u trenutačnoj fazi projekta.
3 PRIHODNI MODEL
Planirano 550 € mjesečno po sobi, odnosno 2.200 € za stan s četiri sobe.
4 NAČIN UPLATE
Ugovor o zajmu, bjanko zadužnica i 3 % godišnje kamate.
5 FLEKSIBILNOST
Postupne uplate, prijenos na drugi projekt, povrat ili kupnja udjela.
Sljedeći korak: ulagatelj odabire iznos ulaganja, projekt i željeni vlasnički udio. Nakon toga priprema se ugovor o zajmu, obračun pripadajuće kvadrature i bjanko zadužnica na uplaćeni iznos.