1 IZRAVNO NA ILICI
Adresa je na glavnom gradskom pravcu koji povezuje zapadni dio grada s Črnomercem i centrom.
Projekt Ilica
Ilica 316–318
Otvorena investicijska ponuda
Ulazak u projekt od3.500 €/m²s uključenim PDV-om
Sadržaj prema dostavljenoj ponudi · kolovoz 2026.
Prezentacijska vizualizacija prema južnom pročelju
Odjeljak 02 / 23
LOKACIJA: ZAPADNI ZAGREB
Ilica 316-318 - Kustošija / Črnomerec
ILICA 316-318
Gdje je projekt?
2 KUSTOŠIJA I ČRNOMEREC
Gusto stambeno okruženje s lokalnim sadržajima, školom, trgovinama i gradskim uslugama.
3 JAVNI PRIJEVOZ
Autobusna stajališta nalaze se uz Ilicu, a tramvajski terminal Črnomerec povezuje lokaciju s centrom.
4 ŠIROKO TRŽIŠTE NAJMA
Lokacija odgovara studentima, zaposlenima, gostima i korisnicima kojima je važna zapadna gradska zona.
Kartografska podloga: OpenStreetMap suradnici. Lokacija prikazana prema adresi Ilica 318.
Odjeljak 03 / 23
MIKROLOKACIJA I PRIMJER STANA
Lokacija projekta i raspored STANA 08 s četiri hotelske sobe
Ilica 316-318 - Kustošija
STAN 08 - četiri hotelske sobe
Tri postojeće sobe i dnevni prostor koji se nakon uporabne oprema kao četvrta hotelska soba.
Soba 1Soba 2Soba 3Soba 4
Svaka obojena cjelina uključuje glavni prostor sobe, mali ulazni hodnik unutar sobe i pripadajući vlastiti WC/kupaonicu.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Ilica 316-318
mikrolokacija projekta
STAN 08
primjer četverosobnog stana
4 sobe
operativni hotelski model
600 €
tržišni mjesečni najam sobe
Odjeljak 04 / 23
VIZUALIZACIJA BUDUĆEG PROJEKTA
Od idejnog pročelja prema prostoru koji ulagatelj može zamisliti
Konceptualna prezentacijska vizualizacija
izrađena prema južnom pročelju idejnog projekta
Oblik zgrade, balkoni i prolaz prema stražnjem parkiralištu prema idejnom projektu. Okoliš prema Google Street Viewu (srpanj 2024.). Materijali, zelenilo i detalji susjednih objekata prikazani su ilustrativno.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗1 URBANA ZGRADA ZA NAJAM
Ugrađena višestambena zgrada na Ilici: prizemlje, tri kata i uvučeni završni kat.
2 TIPIČAN STAN / 4 SOBE
Kod većih tipičnih stanova završni raspored predviđa četiri zasebne hotelske sobe.
3 KONKRETNA INVESTICIJA
Lokacija, pročelje i tlocrt povezuju investicijsku matematiku s prostorom koji se može koristiti i iznajmljivati.
Napomena: vizualizacija nije izvedbeni projekt; konačni materijali i detalji mogu se promijeniti.
Odjeljak 05 / 23
1. Projekt u kratkim crtama
Status, osnovne brojke i dostavljena dokumentacija
STANA
Ukupan broj planiranih stambenih jedinica.
HOTELSKE SOBE
9 u prizemlju, 48 na katovima i 16 na uvučenom katu.
NADZEMNI GBP
Prizemlje, tri kata i uvučeni kat.
PARCELA
k.č. 2010, k.o. Vrapče.
PARKIRNA MJESTA
23 osnovna; moguće 46 uz parking liftove.
Dokumentacija i status
Dostavljen je idejni arhitektonski projekt za ishođenje lokacijske dozvole, oznake A-030-25-IP, s Ispravkom 02 iz siječnja 2026. Projekt predviđa ugrađenu višestambenu građevinu katnosti P+3+Uk.
Nadzemne bruto površine: prizemlje 302 m², svaki od tri tipična kata 402,6 m² i uvučeni kat 301,95 m². Bruto površina stambenog dijela navedena je kao 1.545 m².
Situacija građevne čestice
Izvor: idejni projekt PERMIL Arhitekti, Ispravak 02, siječanj 2026.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Odjeljak 06 / 23
2. Primjer četverosobnog stana - STAN 08
Isti stan u dokumentaciji i nakon završnog hotelskog opremanja
KAKO JE PRIKAZANO U PAPIRIMA
3 spavaće sobe + dnevni boravak i kuhinja
Cijela cjelina prema dokumentaciji
ČETVEROSOBNI STAN U STAMBENOJ ORGANIZACIJI
Cijela označena cjelina: plava zona obuhvaća dnevni boravak i kuhinju, mali hodnik unutar sobe i pripadajući WC/kupaonicu.
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗KAKO ĆE SE KORISTITI NAKON UPORABNE
4 zasebne hotelske sobe za spavanje
Cijela četvrta hotelska soba nakon opremanja
4. HOTELSKA SOBA
DNEVNI PROSTOR OPREMA SE KAO ČETVRTA SOBA
Kliknite na sliku za veći prikaz ↗Točna izmjena
Sobe 1, 2 i 3 ostaju sobe za goste, a svaka uključuje svoj mali ulazni hodnik i WC/kupaonicu. Ne mijenja se osnovni raspored ni položaj zidova. Dnevni boravak i kuhinja, zajedno s malim hodnikom i pripadajućim vlastitim WC-om te označeni zelenom zonom, nakon uporabne dozvole opremaju se krevetom i hotelskim namještajem te postaju soba 4.
Što se mijenja?
Zadržava se osnovni raspored stana. Tri postojeće sobe ostaju sobe za goste, dok se prostor dnevnog boravka i kuhinje nakon uporabne dozvole oprema krevetom i hotelskim namještajem te postaje četvrta hotelska soba.
Primjer je izrađen prema STANU 08 s karakterističnog kata; konačna oprema i dopušteni zahvati usklađuju se s projektantom i važećom dokumentacijom.
Odjeljak 07 / 23
3. Usporedba prihoda jednog četverosobnog stana
Klasičan najam i model četiri hotelske sobe - primjer STANA 08
PO SOBI / MJESEČNO
Tržišna vrijednost mjesečnog najma jedne hotelske sobe.
KLASIČAN NAJAM / MJESEČNO
Usporedni prihod cijelog stana bez podjele po sobama.
MODEL 4 SOBE / MJESEČNO
Četiri hotelske sobe po 600 € mjesečno.
Usporedba mjesečnog prihoda
KLASIČAN NAJAM CIJELOG STANA1.100 €
HOTELSKI MODEL - 4 SOBE2.400 €
+1.300 € mjesečno 2,18 x veći planski prihod
Usporedba koristi pretpostavku klasičnog najma od 1.100 € mjesečno.
Godišnja usporedba
KLASIČAN NAJAM
13.200 € / god.
MODEL 4 HOTELSKE SOBE
28.800 € / god.
+15.600 € godišnje
Izračun hotelskog modela: 4 sobe x 600 € = 2.400 € mjesečno. Godišnje: 2.400 € x 12 mjeseci = 28.800 €.
Prihodi su planska projekcija. Stvarni rezultat ovisi o popunjenosti, cijeni, troškovima upravljanja i tržišnim uvjetima; regulatorni kontekst prikazan je na sljedećoj stranici.
Odjeljak 08 / 23
Što ovo znači za ulagatelja?
Prihodni potencijal, povrat ulaganja i tržišni kontekst
VEĆI PLANIRANI PRIHOD
2.400 € prema 1.100 € mjesečno za cijeli stan.
MJESEČNA RAZLIKA
Dodatni planski prihod četverosobnog modela.
PO SOBI / MJESEČNO
Tržišna vrijednost mjesečnog najma jedne hotelske sobe.
Zašto prihod raste?
Iznos od 600 € predstavlja tržišnu vrijednost mjesečnog najma jedne sobe. Četiri zasebne sobe tako daju potencijal od 2.400 € mjesečno, odnosno 2,18 puta više od usporednog dugoročnog najma cijelog stana od 1.100 €.
Što to znači za vlasnika?
Veći prihod može skratiti razdoblje povrata uloženog kapitala. U modelu naknade vezane uz ostvareni promet prihod vlasnika može biti viši, ali ovisi o popunjenosti, cijeni, sezonalnosti i troškovima upravljanja.
Zašto je 1. siječnja 2030. važan?
Postojeći kratkoročni najam u višestambenim zgradama mora do 31. prosinca 2029. pribaviti pisanu suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika i svih neposrednih susjeda. Od 1. siječnja 2030. jedinice bez tih suglasnosti neće ispunjavati propisani uvjet za nastavak kratkoročnog najma. To može znatno smanjiti ponudu apartmana u Zagrebu. Manja ponuda može povećati prihode usklađenih projekata poput Ilice te omogućiti SelfCheckInsu da vlasnicima nudi mjesečni iznos iznad današnje tržišne vrijednosti od 600 € po sobi. Stvarni prihod ovisit će o potražnji, popunjenosti, ostvarenim cijenama i troškovima upravljanja.
Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024, čl. 34. i 63.; MPGI, rok usklađenja do 31. prosinca 2029.
Odjeljak 09 / 23
4. Cijene po fazama projekta
Cijena ovisi o napretku projekta u trenutku svake pojedine uplate
Idejni projekt i postupak lokacijske dozvole.
TRENUTAČNA FAZAIzdana lokacijska dozvola.
Izdana građevinska dozvola.
Zgrada je u odmakloj fazi gradnje.
Zgrada je završena i izdana uporabna dozvola.
Sve navedene cijene uključuju PDV. Trenutačni ulazak u projekt Ilica nudi se po cijeni od 3.500 €/m². Svaka sljedeća faza povećava cijenu za 500 €/m².
Raniji ulazak donosi nižu cijenu i veći investicijski rizik; kasniji ulazak višu cijenu i manji rizik zbog naprednije faze projekta.
Odjeljak 10 / 23
5. Postupno ulaganje
Svaka uplata obračunava se prema cijeni m² koja vrijedi na dan uplate
1 POČETNA UPLATA
Dio kvadrature po 3.500 €/m²
2 SLJEDEĆA FAZA
Dodatna kvadratura po tada važećoj cijeni
3 KASNIJA UPLATA
Preostala kvadratura po cijeni te faze
Primjer obračuna
Ulagatelj može dio kvadrature platiti u prvoj fazi, a ostatak kasnije. Konačna prosječna cijena zato ne mora biti jednaka za cijelo ulaganje.
10 m² x 3.500 € + 5 m² x 4.000 € + 5 m² x 4.500 €
Ukupno 77.500 € za 20 m² = prosječno 3.875 €/m²
Za svaku uplatu vodi se zaseban obračun iznosa, kamate i pripadajuće cijene projekta.
Pravo izbora
uplatiti cijeli iznos odjednom
ulagati u više faza
prenijeti sredstva na drugi projekt
uplatiti kapital bez odabira projekta
Odjeljak 11 / 23
6. Kupnja sobe, stana ili suvlasničkog udjela
Nije potrebno kupiti cijeli stan ili unaprijed odabrati konačnu jedinicu
UDIO U PRIPADAJUĆEM STANU
Kod četverosobnog stana može odgovarati približno četvrtini modela.
CIJELI TIPIČNI STAN
Kod četverosobnog rasporeda obuhvaća prihod četiri hotelske sobe.
SUVLASNIČKI UDIO
Manji ili veći postotak prema dogovoru i ugovoru.
Kako se dijele prava i troškovi?
Kod tipičnog četverosobnog stana jedna hotelska soba može predstavljati približno četvrtinu ekonomskog modela stana. Budući da svi stanovi nemaju isti broj ni istu površinu soba, konačni udio određuje se prema konkretnoj jedinici i ugovoru.
Primjer: stan se iznajmljuje društvu SelfCheckIns d.o.o. za planiranih 2.400 € mjesečno. Ako stan ima četiri jednaka suvlasnika, svaki prima 600 € mjesečno.
Ulaganje manje od sobe
Ako ukupno uplaćeni iznos nije dovoljan za kupnju najmanje jedne cijele sobe, cijena pripadajuće kvadrature uvećava se za:
+500 €/m²
Ulagatelj tada stječe suvlasnički udio razmjeran uplaćenom iznosu. Točna kvadratura i jedinica utvrđuju se ugovorom i etažiranjem.
Odjeljak 12 / 23
7. Način uplate i ugovorno osiguranje
Sredstva se uplaćuju društvu kao zajam
1 UGOVOR O ZAJMU
Za svaku uplatu sklapa se poseban ugovor o zajmu.
2 UPLATA NA DRUŠTVO
Sredstva se uplaćuju na račun SelfCheckIns d.o.o.
3 BJANKO ZADUŽNICA
Društvo izdaje instrument osiguranja na odgovarajući iznos.
4 OBRAČUN KAMATE
Na svaki uplaćeni iznos obračunava se 3 % godišnje.
Ugovor definira
iznos i datum pojedine uplate
godišnju kamatu od 3 %
rok i način povrata
odabrani projekt ili ulaganje bez odabira
prijenos na drugi projekt i obračun nekretnine
Povrat sredstava
Ulagatelj može, sve dok stan ili suvlasnički udio nije prenesen na njega, pisanim putem zatražiti povrat glavnice. Društvo se obvezuje vratiti glavnicu i do tada obračunatu kamatu u roku do 60 dana od zaprimanja urednog zahtjeva, prema ugovoru.
Odjeljak 13 / 23
8. Kamata i kapital bez odabira projekta
Na svaki uplaćeni iznos obračunava se 3 % godišnje kamate
UPLAĆENI IZNOS
1.500 € kamate za 12 mjeseci.
UPLAĆENI IZNOS
3.000 € kamate za 12 mjeseci.
UPLAĆENI IZNOS
6.000 € kamate za 12 mjeseci.
Kako se kamata obračunava?
Kamata se obračunava zasebno za svaku uplatu, od dana primitka sredstava do dana povrata glavnice, prijenosa sredstava na kupnju nekretnine ili udjela, odnosno drugačijeg obračuna utvrđenog ugovorom.
Porezni tretman i isplata kamate provode se prema važećim propisima.
Ulaganje bez odabira projekta
Iznos je moguće uplatiti bez trenutačnog odabira određenog projekta. Sredstva se tada koriste kao kapital za financiranje budućih zemljišta i projekata, a ulagatelju se obračunava ugovorena godišnja kamata od 3 %.
Ulagatelj naknadno može zatražiti povrat, prenijeti sredstva na dostupan projekt ili ih iskoristiti za kupnju stana, sobe ili suvlasničkog udjela.
Odjeljak 14 / 23
9. Poslovanje društva i pokazatelji sposobnosti
Operativna baza na kojoj se gradi projekt
PRIVATNIH SMJEŠTAJA
Aktivni ugovori i jedinice kojima društvo upravlja.
PRIMITAK PO STANU
Prosječni mjesečni primitak na račun društva po stanu.
MJESEČNI PRILJEVI
Ukupni mjesečni priljevi društva.
Dodatne djelatnosti
Uz upravljanje privatnim smještajem, SelfCheckIns d.o.o.:
- čisti četiri Gym4You teretane uz mjesečni primitak od 2.800 € po teretani, ukupno 11.200 €
- čisti više od 20 zgrada u Zagrebu
- obavlja druge manje poslove i usluge preko istog društva
Dokaz poslovanja
Opseg poslovanja može se prikazati kroz:
- ugovore s vlasnicima smještaja i klijentima
- promet po poslovnom računu
- izvještaje o prihodima i rezervacijama
- poslovne i računovodstvene izvještaje
Navedeni pokazatelji predstavljaju podatke društva i podliježu dokumentarnoj provjeri.
Odjeljak 15 / 23
10. Odustajanje, povrat i prijenos ulaganja
Fleksibilnost prije i nakon prijenosa vlasništva
1 POVRAT PRIJE PRIJENOSA
Ulagatelj može odustati prije prijenosa nekretnine ili udjela. Povrat se provodi prema ugovoru, uz rok do 60 dana.
2 PRIJENOS NA DRUGI PROJEKT
Uplaćena sredstva mogu se prenijeti na drugi raspoloživi projekt uz cijenu i fazu važeću u trenutku prijenosa.
3 IZLAZAK NAKON KUPNJE
Kod suvlasništva je ugovorom moguće urediti otkup stana ili udjela po ulaznoj cijeni, sukladno konačnim uvjetima.
Životni ciklus ulaganja
1
UPLATA
Ugovor + zadužnica
2
KAMATA
3 % godišnje
3
ODABIR
Projekt / stan / soba
4
PRIJENOS
Vlasništvo ili povrat
Odjeljak 16 / 23
11. Arhitektonski prikaz — prizemlje
Tlocrt prizemlja s pripadajućim oznakama i projektantskim zaglavljem
Tlocrt prizemlja — cjeloviti arhitektonski list
Odjeljak 17 / 23
Arhitektonski prikaz — karakteristični kat
Cjeloviti tlocrt karakterističnog kata
Tlocrt karakterističnog kata — cjeloviti arhitektonski list
Odjeljak 18 / 23
Arhitektonski prikaz — uvučeni kat
Cjeloviti tlocrt uvučenog kata
Tlocrt uvučenog kata — cjeloviti arhitektonski list
Odjeljak 19 / 23
12. Presjek i pročelja
Cjeloviti arhitektonski listovi bez odrezanih rubova
Presjek A-A
Južno pročelje prema Ilici
Sjeverno pročelje
Sva tri lista prikazana su u cijelosti. Na sljedećim stranicama svaki je nacrt ponovljen preko cijele stranice radi čitljivosti dimenzija, etaža i projektantskog zaglavlja.
Arhitektonski prikazi preuzeti su iz dostavljene grafike projekta i podložni su daljnjoj projektantskoj razradi.
Odjeljak 20 / 23
Presjek A-A
Cjeloviti prikaz s etažama, dimenzijama i projektantskim zaglavljem
Presjek A-A — cjeloviti arhitektonski list
Odjeljak 21 / 23
Južno pročelje prema Ilici
Cjeloviti prikaz s etažama, dimenzijama i projektantskim zaglavljem
Južno pročelje prema Ilici — cjeloviti arhitektonski list
Odjeljak 22 / 23
Sjeverno pročelje
Cjeloviti prikaz s etažama, dimenzijama i projektantskim zaglavljem
Sjeverno pročelje — cjeloviti arhitektonski list
Odjeljak 23 / 23
13. Sažetak ponude
Ključne informacije za ulagatelja
1 PROJEKT
Ilica 316-318; 23 stana, 73 hotelske sobe te 23 parkirna mjesta, uz mogućnost 46 s parking liftovima.
2 ULAZNA CIJENA
3.500 €/m² s PDV-om u trenutačnoj fazi; svaka sljedeća faza +500 €/m².
3 PRIHODNI MODEL
Tržišna vrijednost mjesečnog najma iznosi 600 € po sobi, odnosno 2.400 € za tipičan stan s četiri sobe.
4 NAČIN UPLATE
Ugovor o zajmu, bjanko zadužnica i 3 % godišnje kamate.
5 FLEKSIBILNOST
Postupne uplate, prijenos na drugi projekt, povrat ili kupnja stana, sobe ili udjela.
Sljedeći korak: ulagatelj odabire iznos ulaganja i željeni vlasnički udio. Zatim se priprema ugovor, obračun pripadajuće kvadrature i instrument osiguranja.