Suradnja na postotak
DETALJNO OBJAŠNJENJE

Ne primamo gotovinu ni za jednu rezervaciju. Gost plaća elektronički putem platforme ili sustava kartične naplate. Svaka naplata i svaka isplata mogu se povezati s konkretnom rezervacijom.

Zbroj svih naplaćenih rezervacija s Booking.coma, Airbnb-a i selfcheckins.com stranice. Uključuje smještaj i ostale naplaćene stavke koje pripadaju rezervaciji.

Iznos koji ostaje nakon provizija platforme, kartične naplate i transakcijskih troškova. To je početna stavka u konačnom mjesečnom primjeru obračuna.

Povrat novca, chargeback ili storno umanjuje prihod u mjesecu u kojem je stvarno nastao. Dodatno naplaćena naknada, primjerice za pušenje, nenajavljeni kasni izlazak ili štetu, prikazuje se kao zasebna naplaćena stavka.

Svaki iznos mora biti moguće povezati s rezervacijom, isplatom platforme ili drugim vjerodostojnim dokumentom.

Booking.com obračunava ugovorenu proviziju za ostvarenu rezervaciju. Kada se naplata obrađuje kroz njihov sustav, mogu postojati i dodatni troškovi obrade plaćanja ili transakcije. U obračun ulazi stvarni iznos prema izvještaju i računu platforme.

Airbnb svoju naknadu najčešće zadržava prije isplate. U mjesečnom obračunu prikazujemo ukupno naplaćenu rezervaciju, stvarno zadržanu naknadu i iznos koji je isplaćen za apartman.

Kod izravne rezervacije nema Booking.com ni Airbnb provizije. Odbija se samo stvarni trošak kartične naplate, platnog sustava i transakcije, ako je nastao.

Kada je prema statusu vlasnika, vrsti suradnje i računovodstvenom tretmanu primjenjiv PDV na proviziju strane platforme, primjerice Booking.coma ili Airbnba, prikazuje se odvojeno u stvarnom iznosu i oduzima kao trošak prije izračuna čiste neto zarade i podjele 90/10. Ne dodaje se paušalno.

Nema gotovinske naplate. Nema nevidljivog dijela prometa. Svi kanali i sve provizije ulaze u isti mjesečni pregled.

Za svaki apartman unaprijed dogovaramo fiksni iznos koji se ne mijenja od rezervacije do rezervacije.

Čišćenje apartmana, pranje i priprema rublja, kontrola nakon čišćenja, nabava i dostava potrošnih sredstava te namještanje kreveta prema dogovorenom standardu.

Iznos ovisi o kvadraturi, broju kreveta, količini rublja i drugim specifičnostima smještaja. Nakon dogovora isti je za svaku redovnu smjenu tog apartmana.

Trošak se dogovara za svaki apartman i zatim ostaje isti za svaku redovnu smjenu, neovisno o iznosu rezervacije.

Gostu se trošak naplaćuje jednokratno po rezervaciji.

Ako je naknada za čišćenje dio ukupno naplaćene rezervacije, vidi se u prihodu, a zatim se stvarni trošak smjene odbija kao zasebna stavka.

Agencija ne povećava dogovoreni trošak čišćenja, provjere ili pranja. U obračun ide isti iznos koji se stvarno plaća za tu uslugu.

Ako nema smjene, nema ni troška smjene.

Kada je potreban dodatni rad zbog ponašanja gosta, pokušavamo ga naplatiti gostu. Naplaćeni iznos i stvarni dodatni trošak prikazuju se zasebno.

Trošak smjene je prolazna stvarna stavka apartmana, a ne dodatna zarada agencije.

Struja, voda, plin ili grijanje, internet, komunalne i druge redovne obveze apartmana odbijaju se prema stvarnim računima. Ako jedan račun obuhvaća više jedinica, raspodjela se radi prema unaprijed dogovorenom i provjerljivom ključu.

Trošak se obračunava samo kada postoji i u iznosu koji odgovara važećoj obvezi za konkretan smještaj i status vlasnika. Ako je vlasnik paušalist i taj se iznos prema dogovorenom modelu koristi za dodatno pranje, čišćenje ili namještanje kreveta, to se prikazuje kao zasebna namjenska stavka.

Paušal, turistička članarina i druga porezna davanja vezana uz vlasnikov status i iznajmljivanje smještaja ostaju obveza vlasnika.

Trenutačni paušalni iznos je približno 260 € godišnje po krevetu.

Porezna davanja na vlastitu zaradu agencije uključena su u agencijsku naknadu i ne prebacuju se dodatno na apartman.

Pravni i porezni tretman uvijek se vodi prema statusu vlasnika i stvarnoj dokumentaciji, a ne prema procjeni.

Channel i property management programi, povezivanje kalendara, automatsko skeniranje dokumenata i automatska prijava gostiju.

Korisnička podrška gostima tijekom cijelog dana. U smjeni su konstantno tri osobe koje rješavaju pitanja, ulaske, odlaske i nepredviđene situacije.

Računi, evidencije, mjesečni obračun, režije, čišćenje, praonica, dostave, majstori i intervencije. Agenti za štete i odštete rade svaki dan u dvije smjene.

Trenutno imamo 6 agenata za administraciju koji rade svakodnevno kako bi sve funkcioniralo glatko.

10% od čiste neto zarade je zarada agencije.

Vanjska firma za AI upravljanje cijenama i oglasima nije uključena u ovih 150 €. Njezinih 2,5% prikazuje se zasebno jer taj trošak ovisi o rezultatu apartmana.

Vanjska firma vodi cijene, oglase, promocije i prodajnu strategiju. Naknada iznosi 2,5% neto osnovice prikazane u mjesečnom obračunu. Prema dosadašnjem iskustvu cilj takvog upravljanja je približno 10% veća neto zarada, ali rezultat ovisi o potražnji, lokaciji i tržištu.

Dotrajalost uređaja i namještaja, redovni servisi te kvarovi koji nisu nastali krivnjom gosta trošak su vlasnika. Odbijaju se samo kada nastanu.

Agencija vodi postupak naplate od gosta ili platforme. Naplaćene odštete i dodatne naknade evidentiraju se uz stvarni trošak štete. Ako je propust na strani agencije, vlasniku se intervencija ne naplaćuje.

Ako štetu nije moguće naplatiti gostu ili platformi, stvarni nepokriveni trošak ulazi u troškove apartmana prije podjele 90/10. Time ga obje strane snose kroz smanjenje zajedničke čiste neto zarade, svaka prema svojem udjelu.

Dva specijalizirana agenta rade isključivo na štetama u apartmanima, kompliciranim situacijama s gostima te rješavanju predmeta s Booking.comom, Airbnbom i drugim platformama. Agencija tako preuzima cijeli proces komunikacije, dokumentiranja i naplate.

Uz stvarne štete naplaćujemo i unaprijed definirane naknade za kršenje pravila, primjerice 200 € za pušenje u apartmanu ili naknadu za nenajavljeni kasni izlazak.

Kada nastane šteta ili se prekrše pravila, nastojimo naplatiti iznos veći od samog izravnog troška. Razlika pokriva dodatni rad, administraciju, uklanjanje posljedica, mogući gubitak rezervacija i operativni rizik.

Zbog naplaćenih šteta i dodatnih naknada ovaj je segment, ukupno gledano, u pravilu u financijskom plusu.

Svi troškovi koji ulaze u mjesečni obračun evidentiraju se u identičnom iznosu koji agencija stvarno plaća za čišćenje, provjeru ili pojedinu intervenciju. Naknada naplaćena gostu može biti veća zbog kršenja pravila i povezanih operativnih posljedica.

Postotni model transparentno pokazuje gdje ide svaki euro i najrealnije mjeri isplativost apartmana. Budući da su troškovi kontakt tima, sustava i organizacije isti bez obzira na zaradu, apartman koji nakon svih stvarnih troškova nije dovoljno isplativ vlasniku ne bi bio održiv ni u fiksnom modelu bez gubitka agencije. U praksi se zarada većine apartmana dugoročno približava tržišnoj vrijednosti mjesečnog najma.

Rezervacije i glavni rezultati prate se u sustavu. Režije i pojedini dodatni troškovi mogu se do potpune automatizacije dodavati ručno, ali se u konačnom obračunu moraju prikazati odvojeno i uz pripadajuću dokumentaciju.

Svaki ručno dodani trošak mora biti jasno naveden i provjerljiv u pripadajućoj dokumentaciji.

Ovaj primjer ne uključuje city tax / property use tax ni popravke i intervencije. Kada postoje, odbijaju se kao zasebne stavke prije konačnog obračuna.

Zaključak: prvo se prikaže sav naplaćeni prihod, zatim se odbiju samo stvarni i dogovoreni troškovi, a tek se preostala čista neto zarada dijeli između vlasnika i agencije.

Ovo je jedini relevantan prikaz neto prihoda stana. Upravo prema iznosu prikazanom u ovom pregledu vanjska firma za cijene obračunava svoju naknadu od 2,5%.

Od prikazanog neto prihoda za konačni mjesečni obračun još se oduzimaju režije, popravci, štete i intervencije.

Kako koristiti pregled: nakon otvaranja prvo odaberite stan, a zatim mjesec koji želite prikazati.

Prikazani sustav razvijen je za vanjsku firmu koja upravlja cijenama i oglasima. Iznos na poveznici ona smatra neto zaradom i na njega obračunava naknadu od 2,5%.

Za konačni mjesečni obračun taj se iznos dodatno umanjuje za režije, popravke, štete i intervencije. Nakon svih ugovorenih odbitaka dobiva se konačna neto zarada za podjelu 90/10.

Trenutačno razvijamo sustav koji će odmah prikazivati i sve ostale stavke konačnog obračuna.